ポイント

リースバック

任意売却は、債務者と債権者の合意により土地や建物を売却するため、競売と異なり市場価格に近い価格で処分することが可能となります。裁判所の関与もないため、公示されたり調査に入られたりすることもありません。従って近隣の人たちに、返済のための売却という事実を知られずに手続きできるというメリットがあります。とはいえ子どもの通学や仕事の関係でなるべくなら引越しせずにこのまま住み続けたいという方もいらっしゃいます。それらの希望を叶える手段としてリースバックという仕組みがあります。
リースバックは、売却した不動産の購入者と交渉をして、任意売却後に賃貸借契約を結び借り受けるという形式のことで、生活環境を保持したまま、その後も住み続けることができます。もちろん購入者の同意は必要ですが、例えば購入者が投資目的の方であったり親族や知人である場合、便宜をはかってもらえる可能性は高くなります。また任意売却時の合意により、将来買い戻すとの特約を付けることも可能です。
交渉

任意売却を成立させる一番のポイントは債権者交渉にあるといっても過言ではありません。そこでまず知っておかなければならないのがサービサーの存在です。サービサーとは、債権管理回収業に関する特別措置法(サービサー法)に基づき設立された債権回収会社を指します。住宅ローンの債権は、当初は銀行などの金融機関にありますが、原則として返済ができなくなると債権は保証会社に移転し、そして最後にサービサーに移ることになります。従って任意売却が成立すれば債権を有するサービサーは、任意売却代金の中から債権の回収を行うことになります。サービサーにとってはより高い回収を図りたいわけですから、サービサーの理解の得られる配当額を持って交渉にのぞまなければ、不動産に設定されている担保や差押えの解除に応じてくれません。結局任意売却を成功させるためには、幅広い販売力と的確な買受人の選定力は勿論のこと、知識・経験が大変重要となってきます。
引越し代

任意売却の優れたところは、金銭面では、売却にかかる各種手数料や費用が売却代金から支払われるため、債務者による持ち出し金が一切ないということ。また、売却代金は競売と異なり(競売が市場価格の約50%)市場価格とほぼ同程度の価格であるということにあります。精神面では、競売の場合は、落札者の都合が優先され、ケースによっては即刻退去といった事態も避けられません。一方任意売却の場合は、引越しをする時期を自分達である程度決めることができ、購入者に柔軟な対応をのぞむことができます。そして引越しの時期はもちろん、債権者の控除可能基準として引越しの費用も負担してくれる場合が多いのです。また競売と異なり、近隣に知られる恐れはほとんどないので、プライバシーを守れると言う点でも大いに優れているといえます。
滞納時と任意売却

税金の滞納には注意を要します。ここでいう滞納税とは、住民税、固定資産税、国民健康保険料などのことをいいます。任意売却を考えている方には、生活に困窮し、税金を滞納しているという方がいらっしゃいます。また民間に比べ税金関係は滞納していても、あまり督促が厳しくありません。しかし、滞納し続けていると、何の前触れもなく自宅を差押さえられることがよくあります。そして、任意売却をする際には、国や地方自治体による差押登記が大きな障害を及ぼします。
任意売却をする際には、差押登記を抹消しなければなりません。多くの地方自治体は、交渉により差押登記の抹消に応じてくれますが、一部の自治体は、優先権がないにもかかわらず差押の解除に応じてくれず、任意売却ができなくなる事態に陥ります。このような場合でも、当センターでは地方自治体に対し分納を含めた粘り強い交渉を繰り返し、これまでも任意売却をまとめてまいりました。
任意売却後の住宅ローンの取扱

任意売却後のローンの残債務の支払いについては、債権者との話し合い、または自己破産や民事再生などの法的整理による解決方法の2つがあります。
話し合いによる解決
任意売却後の残債務の返済を、債権者と話し合いでできる範囲で少しずつ分割返済していくというやり方です。任意売却し無担保となった債務者が本来の契約通りに返済することが難しいことは債権者もわかっているため、柔軟に対応してもらえます。なお、債権者によっては、任意売却中に残債務の返済原資を確認するため、「生活状況報告書」の提出を要求することもあります。生活状況報告書には、債務者と同一世帯家族の収入や生活費など支出を記載します。
法的整理
任意売却後であっても、残債務がたくさん残っている場合や、病気や失業等で低収入または収入が見込めない場合は、自己破産や民事再生などの法的手続きによって債務を消滅または圧縮することができます。以下に各手続きの概要を説明します。
自己破産
自己破産とは、債務者が多額の借金などにより経済的に破綻してしまい、自分のもっている資産ではすべての債権者に対して完全に弁済することができなくなった場合に最低限の生活用品などを除いた全ての財産を換価して、全債権者にその債権額に応じて公平に弁済することを目的とする裁判上の手続きのことをいいます。但し、免責許可決定を受ければ、弁済は免除されます。
自己破産
個人再生
個人再生とは、借金の一部を免除してもらい、住宅などの財産を手放さずに残額を原則3年(特別の事情のある場合には最長5年まで伸長可)で分割して返していくことができる制度です。ただし、個人再生手続を行うためには、次の要件を満たしていなくてはいけません。
 1.個人であること
 2.負債の総額が5,000万円を超えないこと(住宅ローンは除く)
 3.将来において、反復継続した収入が見込まれる者であること
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住友任売センター